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Le grand Abidjan connaît un bouleversement géospatial dans le secteur immobilier résidentiel avec l’extension de la ville et l’établissement de nouveaux « hotspots » de construction, poussées par de bonnes performances économiques de la Côte d’Ivoire et une croissance démographique soutenue.
L’économie Ivoirienne a doublé de taille sur les 10 dernières années. Conséquence de cette croissance, la ville d’Abidjan, poumon économique de la Côte d’Ivoire, connaît une métamorphose urbaine commune à plusieurs métropoles africaines.
Dans le contexte de rareté du foncier dans les communes de la ville d’Abidjan, et de l’accroissement des projets de mobilité urbaine aux portes d’Abidjan, les constructions se verticalisent, les zones périphériques (Songon, Bingerville, Grand Bassam, Anyama) de la ville s’étendent et se gentrifient. Les périphéries de la ville ont vu leur nombre d’habitants multiplié par 2,5 entre 2014 et 2021.
Si, pour la plupart des acteurs, l’attractivité du marché immobilier paraît acquise, derrière ce boom immobilier apparent, des promoteurs font faillite. Des logements ne trouvent pas d’acquéreurs, des chantiers prévus à courte échéance s’éternisent tandis que d’autres acteurs connaissent la réussite.
La demande bien que soutenue demeure mal adressée
En 2023, le grand Abidjan compte un déficit significatif de logements avec une demande de logements résidentiels qui croît chaque année. La majorité des 1,4 millions de ménages du grand Abidjan souhaite acquérir un logement mais seule une faible proportion de ces ménages détient le niveau d’épargne nécessaire ou les niveaux de salaires requis afin d’obtenir un prêt hypothécaire des institutions financières dans les conditions actuelles du marché.
Du côté de l’offre, plus de 230 promoteurs immobiliers disposent d’un agrément en 2023, mais la croissance du nombre d’acteurs n’a pas encore permis le rattrapage de la capacité de production du marché.
Trois constats majeurs émergent des changements intervenus sur l’offre ces dernières années :
- Une part substantielle du secteur portée par l’informel. Près de ¾ de l’offre serait produite par des promoteurs particuliers et le quart restant, l’œuvre du secteur privé. La capacité de production du Top 20 et du marché est estimée à travers un recensement des projets réalisés sur les 5 dernières années.
- Une tendance à l’homogénéisation de l’offre du marché Abidjanais : mêmes localisations de construction, même taille des projets, mêmes construction ciblant les mêmes segments avec un risque de saturation sur le haut du marché et un délaissement du segment des logements économiques et sociaux *.
- Le changement dans la sophistication des promoteurs : La pénétration des sociétés internationales dotées de financement et de techniques de construction augmente la taille moyenne des promotions. De plus en plus de projets d’envergure voient le jour dans les périphéries de la ville.
Le segment locatif du secteur immobilier résidentiel n’est pas en reste des difficultés observées dans l’immobilier résidentiel. Une pression à la hausse sur les loyers est observée dans toutes les communes avec un effet décuplé dans les communes les plus attractives. Un benchmark des loyers par quartier et type de logement nous a permis de projeter une heatmap des loyers à Abidjan et coût d’acquisition au m2 .
Le grand nombre de chantiers en cours, est actuellement insuffisant pour combler un stock de demande latent grandissant. L’écart est de l’ordre du demi-million de logements. Une multiplication de la capacité de production par 10 serait nécessaire pour résorber la croissance de ce stock.
Le croisement entre l’analyse de l’offre et de la demande conduit à des résultats surprenants, souvent complètement décorrélée. Ce qui vient nuancer les idées reçues sur le marché de la promotion immobilière, en ébullition dans la capitale Abidjanaise.
Dans ce contexte, le défi pour les promoteurs serait d'arriver à structurer une offre immobilière qui réponde aux attentes d'une classe moyenne émergente bancarisée, qui représenterait pour eux un réel relais de croissance.
*Tendances de construction ont été obtenues suite à la consolidation de résultats du benchmarking de +70 promotions actuellement en cours.
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